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楼顶函授毕业论文 楼顶平台专用使用权合同适格主体研究

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(吉林大学法学院,吉林长春130012)

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[摘要]随着楼顶平台利用层次的加深,权利纠纷案件日益频发,而现有理论已落后于司法实践。文章通过授权条款的构建,使开发商对楼顶平台专用使用权的设定合法化并接受规制,使特定第三人取得专用使用权合同主体资格,为楼顶平台使用权的转让设定规则,以期为司法实践提供借鉴。

[关键词]专用使用权;专用使用权合同;分管契约;建筑物区分所有权

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.25.167

专用使用权的全称为区分所有建筑物共有部分专用使用权,来源于德国法中的“Sondernutzungsrecht”一词,其法律基础是德国法中的住宅所有权(Wohnungseigentumsgesetz),是对共有部分进行专有使用的权利。通过数据检索,笔者发现,自2000—2015年楼顶平台专用合同纠纷案件全国共计648件,并且呈逐年递增趋势,其中2013年发生75件,而2014年和2015年分别达到251件和185件。其中最常见的案由并非发生在业主之间,而是涉及开发商或特定第三人的合同纠纷,专用使用权的性质及主体学界多有争论,但却忽视了司法实践中最突出的问题——专用使用权合同适格主体的确认。目前,常用的专用使用权的定义为,特定业主对区分所有建筑物共有部分依约定享有的排他使用和收益的权利。该定义未把非共有权人作为专用使用权的主体,笔者认为,基于现实社会发展的要求和尊重当事人意思自治的需要,应对非公有权人专用使用权主体资格予以确认,将楼顶平台专用使用权定义为,特定区分所有人或特定第三人依约定对区分所有建筑物楼顶平台进行专属使用的权利。通过授权条款的签订,使开发商和特定第三人成为专用使用权合同的适格主体,更符合社会现实,并可为司法实践提供指导。

1开发商订立专用使用权合同主体资格

开发商能否作为专用使用权的设定主体学界观点不一。杨立新教授认为,商品房开发商与特定区分所有权人对楼顶平台的专有使用权作出约定,不符合我国现行法规定,属于无效的行为。日本学者丸山英气更是指出,对于买卖合同设定专用使用权的行为,法律应加以禁止。反对者主要对开发商设定使用权的权利来源展开批驳,主张开发商未获得全体业主同意,无权对楼顶平台的使用权进行设定。

在审判实践中,对未获得全体业主同意的权利设定行为,法院也给予了否定的评价。在周航与重庆东衡实业有限公司商品房预售合同纠纷一案中,周航与东衡公司签订的商品房买卖合同补充协议规定:周航对于其所购买的房屋楼顶阁楼没有所有权,但其享有对楼顶阁楼进行使用的权利。重庆市第一中院认为,“拥有使用权”应理解为对屋顶阁楼的专用使用权。依照《物权法》的规定,对建筑物共有部分的处分需由业主共同决定,开发商对案争屋顶阁楼的处理属于无权处分。

我国的审判实践对专用使用权予以了确认,但一味地否定开发商的设定权,显然不符合商品市场对效率的要求。针对理论与实践中对开发商权力来源的批驳,笔者认为,通过授权条款的签订,可以为开发商设定权的行使找到合法化依据。

1.1开发商订立专用使用权合同权力来源

根据《物权法》和相关司法解释可知,楼顶平台使用权的转让属于利用楼顶平台从事赢利活动的“重大事项”,在楼顶平台利用的范围、程度和方式的选择上必须由业主共同决定。即对于楼顶平台权能的让渡,法律充分尊重当事人的意思自治,业主可以通过授权条款授予开发商对楼顶平台进行转让的权利。

开发商可以作为专用使用权合同主体,但其为形式上的当事人,权力来源为全体业主。笔者把专用使用权的设立模型构建为:商品房开发商在商品房买卖合同中写入楼顶平台使用权可由其转让的条款,经买受人签约同意,获得 权,作为形式上的当事人与特定人签订专用使用权合同。在分批售房过程中,开发商作为区分所有权人,其身份相当于拥有部分所有权的业主,商品房买卖合同中关于楼顶平台使用权转让的条款,实际上为对楼顶平台使用权进行处分的分管协议,该分管协议多为格式条款,只有通过签订该条款,商品房开发商才获得与特定人签订专用使用权合同的权利。在没有约定授权条款的情况下,开发商对专用使用权的设定行为构成无权处分。

1.2授权条款签订规则

1.2.1开发商不能通过授权条款保留使用权或所有权

商品房开发商通过授权条款仅可保留楼顶平台的部分处分权,即仅可约定对楼顶平台使用权进行转让的权利,而不能保留对楼顶平台的所有权或使用权。根据最高院的司法解释可知,楼顶平台属于全体区分所有权人共有,开发商不得在商品房买卖合同中约定由其保留对楼顶平台的所有权,否则,因违反物权法的强行性规定,合同条款应属无效。

在周庆吾与湖南三诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中,湖南省高级人民法院认为,楼顶属于建筑物中业主的共有部分,合同条款约定楼顶所有权归出卖人所有,违反了物权法定原则,当属无效。在使用权保留条款效力的认定上,湖南省高级人民法院认为,根据所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。双方当事人在房屋买卖合同中约定楼顶“使用权归出卖人所有”,意味着买受人自始不能取得楼顶的使用权,违背了《物权法》第三十九条的规定,侵犯了所有权人对所有物使用的权利。而且这种把使用权从所有权人的权利中分离出来的状态是永久的,具有不可恢复性,显然构成了对物权法定的原则的违背,应确定为无效条款。

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1.2.2楼顶平台分管契约的达成应采用多数决

对于分管契约的达成是采用多数决还是需要全体区分所有权人合意的问题,各国的具体规定不同,但由于不同行为的性质有异,对需要得到同意的区分所有权人人数比例的要求也应当存在差异。

刘美爱与徐来欣一案和大丰市苏威广告传媒中心、陆平等与大丰市苏威广告传媒中心、陆平等排除妨害一案中,法院均认为,根据我国《物权法》的规定,楼顶平台属于建筑物的共有部分,全体业主对该共有部分享有共有和共同管理的权利,需满足两个条件才可决定对该共有部分进行处分:一是同意业主专有部分的总面积占建筑物总面积过半数;二是同意的人数占总人数过半数。否则,开发商在未获得业主同意的情况下,对建筑物楼顶平台使用权进行转让的行为构成无权处分。

1.2.3专用使用权合同只可在商品房 过程中设立

当房屋全部 后,开发商便丧失了区分所有权人的身份,此时,再与特定人签订专用使用权合同,便丧失了分管契约的基础,构成无权处分。《合同法》只规定了在权利人追认后,无权处分人与第三人订立的合同可以发生法律效力,但对没有追认的效力如何认定,《合同法》并未作出明确说明。笔者认为,在我国的法律体系中,对债权并未规定善意取得制度,因此,开发商在商品房 完成后,再与特定人签订专用使用权合同的行为归于无效。

2特定第三人应取得专用使用权合同主体资格

作为楼顶平台利用的主要群体,特定第三人的身份是否适格学界存在争议。特定第三人是否可作为专用使用权的主体法律并无明确规定,齐恩平教授认为,如果开发商将使用权转让给业主以外的特定第三人,或者直接由自己保留专用使用权,则开发商对使用权的处分行为应认定为无效。理由如下:第一,专有使用权设定契约形式上的当事人为开发商,履行契约义务的实质当事人为区分所有权人,当事人的权利义务可能相互割离,出现有违公平原则之现象。第二,在实践中,开发商存在着双向签约的情况,即一方面通过商品房买卖合同将楼顶售予特定业主,另一方面又对业主以外的特定第三人设定楼顶平台的专用使用权,借以获得业主和非业主的双向收益。

但如上所述,开发商通过授权条款获得对楼顶平台使用权进行转让的权利,此时开发商以全体区分所有权人的身份与特定第三人订立专用使用权合同,不存在权利和义务相互隔离的情形,楼顶平台所有权始终属于全体业主;商品房开发上不可把共有楼顶卖给特定人,且设定专用使用权的收益属于全体业主,否则授权条款无效,因此,不会出现开发商获取双重利益的情形。笔者认为,在授权条款对开发商权利的赋予与规制的基础上,特定第三人应作为专用使用权主体予以确认。

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在苏州建园有限公司与苏州博诚租赁合同纠纷一案中,当事人双方签订物业管理合同,约定由博诚物业服务有限公司负责屋顶的日常维护;同时规定,博诚公司物业管理活动的开展应在合理的限度内,不能对业主的利益造成损害。后有11位业主共同在楼顶建设了广告牌,遭到博诚公司的反对。苏州市中级人民法院认为,根据《物权法》的规定,在未经业主大会或者依管理规约作出决议同意物业公司享有对建筑物共有部分的自主经营权时,物业公司无权对建筑物共有部分从事经营活动。博诚公司并未举证证明其取得业主的直接授权,也未举证证明通过其他形式取得业主授权享有对楼顶广告牌进行经营的权利,故博诚公司无权对业主开展的经营活动进行干涉。

根据上例判决可以看出,苏州中院并未认定物业公司主体不适格,而是从授权条款进行分析,认为苏州建园公司若要获得与业主同等的对楼顶平台的经营管理权,需业主共同决定。这意味着第三人即物业公司在获得授权的条件下,也可对楼顶平台进行经营和管理。笔者认为,在开发商获得授权条款的前提下,即相当于由业主决定由特定第三人对楼顶平台进行使用,这为通过授权条款的完善来确定特定第三人的适格地位提供了指引。

参考文献:

[1]楼市传媒携手东亚银行打造社区移动金融平台

[2]问月楼茶苑:茶友雅集的文化平台

[3]楼观台实验林场植物区系特征和植物多样性保护策略

结束语

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